天津港商业保税仓库是天津港保税区内第一家企业，曾经为保税区的成功辟建提供了许多宝贵经验。但伴随着天津港经营模式的转型升级、2008年经济危机使配送20余年的北京松下彩等公司相继破产倒闭、周边企业竞争愈演愈烈等因素影响，保税库效益逐年下降。

    “经过几年的探索，保税库走出了一条新的道路：使传统的单一物流行业向物流地产业靠拢。”相关负责人表示，在确定新的发展方向后，保税库将4个5000平方米的大仓库分别提供给了瑞典雅克比公司、山塑集团、斯特远公司和卡特彼勒公司使用，将功能不完善的小仓库改造成为汽车展厅库。在严格执行海关、商检等部门各项管理规定下，由各进驻企业自己操作生产，保税库负责提供各种货代服务。

    目前，天津港商业保税库发展的物流地产产业优势逐步得到了显现。“2011年，我们在保税库完成树脂罐包8000吨，2012年完成11000吨，2013年完成22000吨。”山东省塑料工业有限公司天津公司总经理吴德峰告诉记者，之所以选择在天津港进行加工，主要原因是这里有着优秀的集疏运体系，可以为内蒙古、东北、河北等地区的用户提供便捷的服务。该项目是山塑集团在国内投资的第一个树脂灌装生产项目，供货商为世界500强之首的美孚埃克森公司，最高年分装能力20余万吨，是目前国际较先进的包装生产线，这也为天津港发展国际物流产业新模式提供了新的经验。